清遠(yuǎn)樓市，有望回暖?

發(fā)表時間： 2015-04-03 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

3月30日，中央在出臺樓市新政，二套房首付最低由原來六成降至四成，個人轉(zhuǎn)賣普通住房滿2年可免征營業(yè)稅，其超過預(yù)期的松綁政策，刺激著樓市敏感的神經(jīng)，一時間樓市重回2009年的樓市美夢似乎走來。

開發(fā)商仍謹(jǐn)慎▶▷

二手房轉(zhuǎn)賣業(yè)主加價

記者采訪了解到，新政出臺后，許多購房者重拾購房信心，然而，地產(chǎn)從業(yè)者很謹(jǐn)慎，對于房價漲跌不愿意過多評論。本地某大房企旗下新城大盤相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，任何政策從出臺到落地，再作用到市場，都需要一定時間，而且投資者并未進(jìn)入，房價在最近幾月相對難漲。

不過，新政刺激了部分買家，維港半島一售樓人員告訴記者，這幾天接到了咨詢房源的電話比政策出臺前要多，上門客有所增長。

對此，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，和2009年相比，此次新政并非救市，主要是針對剛需、改善型群體，新政并不支持投資者，而且未來還有可期的房產(chǎn)稅，持有房產(chǎn)成本更大，投資者的投資意愿不強(qiáng)，“沒有了大量投資者的資金杠桿作用，房價很難快速大幅上漲”。

佛山中原地產(chǎn)認(rèn)為，購買二套房客戶的貸款門檻大幅降低，剛需門檻下調(diào)，購買能力得以提高。尤其是個人轉(zhuǎn)賣普通住房免征營業(yè)稅由5年改為2年，一方面將有效釋放二手房市場，另一方面將會盤活投資客戶和改善型客戶持有的房屋。

事實(shí)上，二手房市場相對新房市場對新政的反應(yīng)更為明顯。據(jù)天盛置業(yè)負(fù)責(zé)人羅錢鋒介紹，新政出臺后，交易量暫未表現(xiàn)出來，但二手中介代理門店出現(xiàn)了更多放盤的業(yè)主。更有業(yè)主將新政出臺前放盤價要求提高，理由是該房屋超過2年但不滿5年，原本考慮到買方要繳納營業(yè)稅，主動降低了報(bào)價，現(xiàn)在符合減免營業(yè)稅的條件，為買方省了稅費(fèi)。

公積金貸款按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行▶▷

“對清遠(yuǎn)樓市影響力大幅下滑”

記者了解到，目前清遠(yuǎn)執(zhí)行新政的銀行還不多，僅有建設(shè)銀行表示可以接受二套房四成首付申請，而大多數(shù)銀行的房貸利率仍舊在基準(zhǔn)利率上浮5%-20%不等。

此外，全國熱議的的公積金新政，清遠(yuǎn)則仍按照2015年1月1日起實(shí)行的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，該標(biāo)準(zhǔn)是去年下半年調(diào)整的。據(jù)悉，目前清遠(yuǎn)二套房公積金貸款購房的首付款比例仍為不低于60%。此外，首付政策為：首套房90平方米以下最低兩成首付，90平方米以上最低三成首付，二套房六成以上首付的政策，個人最高可貸款金額由原來的30萬調(diào)整為40萬元，夫妻雙方最高可貸款金額由原來的40萬調(diào)整為50萬元。

不過，黎振偉分析認(rèn)為，相對于2009年的公積金新政，如今清遠(yuǎn)公積金新政對樓市影響大幅下滑。據(jù)清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)孛襟w2009年9月一則新聞報(bào)道，當(dāng)年1月至8月，清新、清城區(qū)涉及公積金貸款用戶比例超過購房總業(yè)主的50%，當(dāng)時九成以上是清遠(yuǎn)籍購房者，而去年僅廣佛購房客便占了市區(qū)總戶數(shù)的三成，2013年非清遠(yuǎn)戶籍購房戶數(shù)超過45%。購房群體發(fā)生巨大變化，公積金對樓市的直接效應(yīng)難與2009年相比。

住建部門▶▷

“今年是去庫存關(guān)鍵年”

住建部門對于今年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場相對謹(jǐn)慎，據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供數(shù)據(jù)顯示，截止到去年底，清遠(yuǎn)市商品房庫存創(chuàng)歷史之最。清城區(qū)商品房庫存面積約814萬平方米，其中商品住宅庫存面積達(dá)571萬多平方米，每套按照120平方米面積計(jì)算，僅清城區(qū)超過5萬套庫存。近幾年清城區(qū)平均年銷售套數(shù)2萬到2.5萬套，也就是說庫存可滿足清遠(yuǎn)2年消化。

另外，新開工和施工面積并未明顯下降，其中去年全市商品房施工面積2753.45萬平方米，同比增長20.15%;其中市區(qū)1938.22萬平方米，同比增長14.75%。去年全市商品房新開工面積為751.27萬平方米，同比上升5.59%;其中市區(qū)472.81萬平方米，同比下降了12.55%。

清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局在規(guī)劃2015年房地產(chǎn)市場時，將今年定位為去庫存關(guān)鍵年。該局相關(guān)主要負(fù)責(zé)人再內(nèi)部總結(jié)會上警示，清遠(yuǎn)一些中小房企和一些小樓盤，如果銷售不好，仍然有很大可能出現(xiàn)資金斷裂的現(xiàn)象。

3月30日樓市新政好似一出大戲，也仿佛夢回2009年，依稀看到樓市全面松綁和樓市向上預(yù)期，這究竟是一場美夢還是春夢?為此，我們從政策面和市場面對比下2015年和2009年不同年代下的清遠(yuǎn)樓市，或許可以看到些許答案。

市場面

同

階段相似

2008年受金融危機(jī)影響，樓市下行，2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：保增長是首要任務(wù)，擴(kuò)大內(nèi)需是保增長的根本途徑。2015年，在全球經(jīng)濟(jì)依然不景氣情況下、中國經(jīng)濟(jì)增速下滑，樓市低迷，經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)是“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”。

不同

1 購買群體差別大

2009年，在清遠(yuǎn)市中心區(qū)域，包括市區(qū)、清城區(qū)、清新縣，以住房公積金貸款購房的用戶比例超過購房業(yè)主總數(shù)的50%，成為市區(qū)購房的中堅(jiān)分子。意味著，當(dāng)時九成以上是清遠(yuǎn)籍購房者，以公職人員為主。

而去年僅廣佛購房客占了市區(qū)總戶數(shù)的三成，2013年非清遠(yuǎn)戶籍購房戶數(shù)超過45%!購房群體發(fā)生巨大變化，公積金對樓市的直接效應(yīng)難與2009年相比。

2 2015年天量庫存

2008年新建商品住宅供應(yīng)面積約只有117.69萬平方米、8651套;2009年新建商品房面積172.88萬平方米、13542套，當(dāng)年只有十幾個樓盤。

2015年，清遠(yuǎn)樓市面臨庫存量歷史新高，樓盤開發(fā)量過百個。2014年全市商品房累計(jì)空置面積約250萬平方米，同比增長302%，其中市區(qū)147萬平方米，同比增長411%;清城區(qū)庫存商品房面積814萬平方米，庫存商品住宅571.5萬平方米。

3 區(qū)域占比不同 廣清交界量大

2009年廣清交界龍?zhí)?、石角只有屈指可?shù)的幾個大盤，在整個清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場中占比不明顯。

或受到近期廣清輕軌通至廣州市中心，以及長隆集團(tuán)將在銀盞投資300億元建旅游綜合體的利好刺激，郊區(qū)樓市供銷兩旺，甚至超過市中心區(qū)域，2014年石角龍?zhí)琳急热泄?yīng)量兩到三成，銷售也占總量的兩到三成。截至2015年1月14日，在1379套的銷售數(shù)據(jù)中，位于清城區(qū)石角鎮(zhèn)美林湖國際社區(qū)的美林雅舍共銷售194套，獨(dú)占市區(qū)銷量的14%。如果將位于石角鎮(zhèn)的中國美林湖、龍?zhí)伶?zhèn)的陽光100芒果TOWN兩個項(xiàng)目的銷量計(jì)算在內(nèi)，三個“近廣州”項(xiàng)目合計(jì)占據(jù)全市銷量近20%。

政策面

同

都在降息降準(zhǔn) 松綁營業(yè)稅

2009年，樓市推行適度寬松的貨幣政策，連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率，長貸利率最低降至5.94%。連續(xù)4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15.5%。個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，取消城市房地產(chǎn)稅。首套房付比例20%，二套房最低比照首套房標(biāo)準(zhǔn)。

2015年推行穩(wěn)健的貨幣政策，時隔兩年半連續(xù)2次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率，長貸利率降至十年來最低5.9%，并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率至19.5%。個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。公積金首套自住房首付比例20%;二套房最低為30%。商貸二套房未結(jié)清貸款的最低首付為40%。而購買2套房客戶的貸款門檻大幅降低，改善型需求得以釋放;剛需客戶公積金貸款門檻也有下調(diào)，其購買能力得以提高。

不同

貸款利率未大幅下滑

二套房首付同樣是改善性需求，當(dāng)年首套房不管有沒有還清貸款，只要符合要求購買二套房首付與首套房一致為20%;當(dāng)前政策為首套房還清貸款，購買二套房首付才為30%，未還清貸款的則為40%，其力度小于2009年，但已較2011年以來有了明顯改善。

2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入提高快。一位銀行人士稱，2009年，銀行有大量的信貸額度，當(dāng)時房貸屬于優(yōu)質(zhì)貸款品種，為增加房貸配給，7折利率屢見不鮮。而現(xiàn)在在整體房價下行、房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，銀行甚至連首套房購買者都不愿意給予優(yōu)惠利率。目前，二套房貸仍需上浮10%，首套房貸利率則最低可達(dá)9折。將二套房首付比例降至四成，勢必帶來購房者首付款和按揭貸款的一個結(jié)構(gòu)調(diào)整。少交了首付，多交了利息。

■專家觀點(diǎn)

世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，這兩次政策面臨了不同的背景，2008年受金融危機(jī)影響樓市下行，而當(dāng)前樓市供應(yīng)過剩，庫存量高企，需求減弱。因此，和2009年相比，此次新政并非救市，主要是針對剛需、改善型群體，新政并不支持投資者，而且未來還有可期的房產(chǎn)稅，持有房產(chǎn)成本更大，投資者的投資意愿不強(qiáng)。

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